Перспективы рынка аренды жилья

Кажется, что разница цен в ипотеке и аренде слишком мала. Но, кроме цены, сильно различаются и риски. В стоимости аренды заложено то, что она является значительно менее рискованной. Кризис 2008–2009 годов наглядно показал: у арендатора при возникновении проблем с деньгами не возникает дикого стресса в связи с тем, что его в случае неуплаты выселят из квартиры. Арендатор просто переезжает в жилье поменьше или подальше. В итоге каждый живет в том жилье, на которое в состоянии заработать сейчас. Арендатор также не несет расходов по амортизации жилья.

В доходном доме права арендатора и собственника защищены юридически. Арендатор обязан бесперебойно оплачивать аренду, и хозяин не может его выселить до истечения срока договора. Но не можешь платить – выселяйся. Возможно, в ближайшее время в этом направлении дело пойдет и у нас. Тогда со временем отсутствие собственного жилья престанет и у нас считаться признаком жизненного неуспеха. И потребуется на это совсем не тридцать лет. Особенно если государство перестанет мешать и давить громадными налогами и поборами чиновников.

Рынок сможет быстро развиваться, если будут заинтересованы три стороны: арендаторы, бизнес (застройщики) и государство. Арендаторам мешают психологическая неготовность отказаться от идеи стать собственниками и недостаточная защита их прав. Бизнесу мешают государство (большими налогами и сбором дани в виде взяток) и недостаточная (по сравнению с другими инвестиционными проектами) эффективность вложений в доходные дома. Арендная плата низка: срок окупаемости вложений с учетом взяткоемкой себестоимости строительства – от 20 до 25 лет. Государству мешают коррупция и отсутствие желания выработать действительно эффективную политику в данной сфере. Например, государство на первых порах могло бы помочь, взяв часть затрат на себя, в первую очередь по созданию инфраструктуры для строительства доходных домов.

Определенные подвижки имеются. Так, в жилищной программе столичных властей прописано намерение стимулировать застройщиков возводить доходные дома, а физических лиц – владельцев квартир – сдавать их. Если подключить к этим проектам обладателей долгосрочных финансовых ресурсов – пенсионные фонды, страховые компании, то это будет соответствовать международному опыту. Такая практика существовала в царской России, так и сегодня живут во многих странах.

Но пока движение в правильном направлении обозначилось только в Москве. Так, власти провозгласили: будет построено около 200 доходных домов. Но заявляются и нереальные вещи: аренда квартир в таких домах будет стоить 50—100 долларов. Все мы знаем, что бывает, если что-то на рынке стоит 1000 долларов, а чиновник распределяет это за 100 долларов. Возможный результат: сначала надо будет «занести» 1000 долларов, чтобы стать в очередь, потом 1000 долларов за аренду и затем заносить скромные 500 долларов ежемесячно. Очевидно, что путь распределения и неизбежной коррупции ведет в тупик. Так рынок аренды не сформируешь. Нужно просто помогать бизнесу строить доходные дома и сдавать в аренду на рыночных условиях.

Для миллионов россиян рынок арендного жилья мог бы стать решением их жилищных проблем. Жизнь все равно возьмет свое. Именно массовый переход на аренду решит пресловутый жилищный вопрос в России. По некоторым оценкам, такой фонд арендного жилья может составить в течение ближайших 8 лет не менее 3 % российского жилищного фонда и позволит обеспечить жильем примерно 3–3,5 млн человек. Причем значительная часть жилья будет состоять из однушек около 30 кв. метров, семейные квартиры в три-четыре комнаты будут вполне комфортны при размере 80–85 кв. метров. Ведь метражи строящихся сегодня квартир отражают не только несколько «понтовые» запросы, но и желание застройщиков максимизировать прибыль. «Понты» со временем идут на убыль, и ситуация приблизится к общемировой.

Перейти на страницу: 1 2 3