Достоинства и недостатки вложений в недвижимость

Если вы не знаете, что купить, то покупайте землю – ее больше не выпускают.

М. Твен, американский писатель

В последние годы инвестировать в России в недвижимость было выгодно. Вполне реально было получить 15–20 % годовых дохода от сдачи помещения внаем, да к тому же дорожала недвижимость в течение последних лет на 25–30 % ежегодно. Вот вам и доход в 40 % годовых при практически полном отсутствии риска. Без особых усилий на инвестициях в недвижимость можно было заработать 20–30 % в год. Притом риск не велик. Если цены на рынке жилья упали, купленную квартиру можно сдать в аренду, что будет приносить 5–7 % годовых (это равносильно банковскому депозиту), и продать через год-другой, когда цены вновь вырастут.

Конечно, и в этой сфере есть свои проблемы. Вкладывать деньги в недвижимость нужно на срок более года, иначе дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, съедят всю прибыль. Инвестиции в недвижимость – забава для состоятельных: на рынок надо выходить с суммами от 100–200 тыс. долларов. Если отвлечься от апокалиптических сценариев: бесконечный кризис, война, массовые беспорядки и т. д., то долгосрочный прогноз – недвижимость дешеветь не будет. Конечно, возможны колебания цен, различия в темпах роста в разных сегментах рынка и т. д. Какие-то операции могут становиться более выгодными, какие-то наоборот. Так, несколько лет жилье в Москве стремительно дорожало, а ставки арендной платы росли медленнее. В результате если в 2000 году однокомнатная квартира окупалась (без учета роста ее стоимости) за 10–12 лет, то к 2008 году этот срок уже составлял около 20 лет.

Но в любом случае все это время инвестор получает практически гарантированный доход при минимальных рисках. Разумеется, риск падения стоимости недвижимости существует. Такое бывало в разных странах – в особо острых случаях падение стоимости недвижимости составляло до 30 %. Может ли такое произойти у нас? Теоретически может. Но практически, вспомните: во времена развитого социализма обеспеченность жильем в городах составляла около 10 кв. м общей площади на одного советского человека.

В случае с Москвой ситуация выглядит примерно так: в среднем на человека приходится около 15 кв. м жилья, в Западной Европе – примерно 45 кв. м. Строится в Москве примерно 0,5 кв. м на человека в год. Самые амбициозно-оптимистические официальные прогнозы-проекты предполагают к 2020 году удвоение масштабов жилищного строительства. Перспективы развития ситуации с ценами на жилье можно оценить самостоятельно. Общероссийская тенденция одинакова. Московские процессы (динамика доходов населения, цен на недвижимость и т. д.) с определенным лагом распространяются и на другие города. Просто в более крупных городах (Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и др.) многие ситуации возникают с интервалом два-четыре года, а в провинции меньшего масштаба (Тула, Саратов, Ижевск и пр.) – с интервалом в пять – семь лет. Социологические опросы по стране в целом показывают, что практически половина (!) россиян мечтают улучшить свои жилищные условия.

Преимущества вложений в недвижимость:

• надежность;

• стабильность дохода;

• достаточно высокая вероятность заметного роста цены вашего актива.

Недостатки вложений в недвижимость:

• высокий входной барьер;

• отсутствие выбора объектов у тех, кто располагает суммой, не более чем в пару раз превышающей необходимую для преодоления входного барьера;

• относительно низкая ликвидность (продажа даже самой хорошей недвижимости по рыночной цене, несомненно, требует большего времени, чем продажа пая или изъятие банковского вклада).

Входной барьер может быть снижен при покупке недвижимости на стадии строительства. В этом случае цена, например, 1 кв. м жилой недвижимости существенно (раза в два) ниже, чем у квартир на вторичном рынке. Однако тут появляются иные риски: стройка может затянуться, застройщик может пропасть и т. д.